投資工廈

投資工業樓

2010/4/13 下午 03:34:46
網誌分類: 磚頭攻略

近日好小寫BLOG，因為好多PROJECTS進行中，包括在 "I"象限同 "B"象限既項目。

最近同朋友投資左一個九龍區工業樓單 位，面積1700呎，實用1400呎。單位位於地鐵站出口隔離大廈，頂層，單邊。有朋友教過我 "未算買、先算賣"，意思即係未買之前必先決定如何將它賣出，亦可解作先決定買來作何種用途，一切都有了計劃才行事。

單 位開價3.2M，唯一既缺點係冇LIFT到，電梯到頂樓仲要再行一層樓梯先到。對我黎講，呢D單位比較難賣番出去，不過我其中一個PARTNER佢在同一 座大廈多年，而且佢開業之初都係租用一張寫字枱起家，所以佢都幾清楚嗰一頭既分間單位租金以及供求。

呢個單位因為係單邊，所以好岩去分間 寫字樓/貨倉仔出租。經我地現場睇樓初步已經想好左個間隔，Partners 估計分間後估計可以租到4-5萬一個月，我就比較保守，打一個折收3萬租去計。最後我地以3.05M 買入，裝修費當40萬，由於唔經Agent所以唔駛比佣，成個項目總投資大約350萬。保守估計每月會有10%回報，當然呢個數字未扣除管理單位既成本 (收租、追租既人工同雜費)。

最令我覺得抵既原因係銀行估價有4.05M，可能銀行冇考慮冇電梯到既關係掛~!  我計劃了將單位裝修好晒之後，出租晒所有單位，過左一年罰息期之後，再去搵銀行加按，因為銀行估價比買入價高出1M，如果一切順利，一來一回，可以將首期 同埋裝修費吐現，一年後就可以取回所有投資既金額，無啦啦多左個物業。
3.05M X 70% = 2.14M
4.05M X 70% = 2.84M

以4.05M 70% 2.5% 20年計，月供$15,023，日後呢個物業每個月可以養起自己之餘仲會帶黎 $15,000 或以上既正現金流。呢個項目亦打算作長線收租。