物業收租問題

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年9月24日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年9月24日 

【置業信箱】放租相關的問題 
問：我想查詢關於放租的問題，9成和7成按揭有分別嗎？是否9成不可以放租？租約是否要打厘印？打和不打有什麼分別？是否打了，就要交稅？我想知道怎樣安全放租。 

答：近年政府透過金管局收緊對於收租物業的按揭成數，九成或其他涉及第二按揭一向都只供自住物業，至於非自住物業之按揭成數不可超過五成。銀行會要求借款人就按揭物業是否作自住用途作出聲明。對於非用於自住的按揭申請，按揭成數較低之外，銀行亦會收取較高的利率。 

即使上會時原本是用作自住，如果業主中途改變主意出租單位，需要得到銀行書面同意；否則銀行有權提高按揭利息，追收之前的息差，甚至可以要求還款，即俗稱的call loan。 

出租單位就要將租約提交到稅務局及支付印花稅，俗稱「打厘印」，按照租金收入計算，無指定租期或一年以下的短期租約徵收0.25%，一至三年徵收0.5%，超過三年則為1%。另外，出租物業就要交物業稅，有關計算方法及其他詳情請看政府的網頁：http://www.gov.hk/tc/residents/taxes/property/ 

當然，會有一部份人單位不是自住，卻向銀行報稱自住，為免麻煩就不去交印花稅，當與租客發生爭議時補交就印花稅及罰款，雖然款項可能很少，卻要面對一定的麻煩，比如在民事訴訟案件中，未經加蓋印花的租賃文件可能不被法庭接納為證據。 

要安全放租，最好就不要對銀行及政府部門隱瞞，一些租霸也會以之作為對業主的威脅，說到底，買樓收租是一種投資行為，考慮所有開支後仍覺得回報理想才去進行。