不要期望細價樓有優質租客

很多人曾經問我點解唔投資細價樓，他們認為細價樓是民生必需品，好似糧油白米一樣，就算經濟拮据都要住，要食。而過往幾年，細價樓的升幅跑贏豪宅與中型住宅，唔投資細價樓是否失策。他們的說話不無道理，亦有資深投資者以投資細價格樓為主。但我們不投資，除了要承諾投資不影響民生的承諾下，我們亦有自己打算。
 
如果不是辣招將所有物業投資者推向細價樓市場，細價樓樓價就不會飆升得如此厲害，又點解咁多物業投資者唔願意投資細價市場，最主要原因就是細價樓的租戶質素差，收租時候往往要三催四請，如果遇上租霸，不但損失租金收入，物業被破壞，甚至惹上官非。就算沒有遇上租霸，但不要祈望有優質租客，所以，一般物業投資者很少參與。
 
細價樓的業主要有一個鐵石心腸，由於租客質素未如理想，欠租的事經常都會發生，倘若租客失業財困，未能交租，做業主的又會不會封樓，將租客一家大小趕出街，這是一個難題，就算是租客自願意交樓，但業主知道租客根本沒有前路，試問又於心何忍，我自問不是鐡石心腸，所以，我堅拒投資在細價樓。有人話買細價樓收租，我只是很奇怪，他們究竟試過買樓收租未，在過去幾年，經濟環境不俗，欠租事件很少，租霸亦很少出現，但經濟環境轉壞，租霸就會增加，那些人並不是想做租霸，但環境使然，迫於無奈要做，而租霸又絕大多數在細價樓出現，那些細價樓業主又如何面對，如果他們是倚賴租金收入來供按揭分期，他便會無端端遇上財務困難，千祈唔好以為物業已有一定升值，可以加按解燃眉之急，現在不但銀行，就算連財務公司都做唔到，所以，做細價樓收租業主要有心理準備，收租有時會非常繁複，並不是可以用一張紙就可以計算出來，如果不是財政寬裕，鐵石心腸，就千祈唔好買細價樓收租。

買樓有風險，賣樓一樣有風險

有網友認為我寫文章，做預測，有每況愈下，每下愈況情況，叫我收筆。其實，每況愈下，每下愈況雖然有貶意，但起碼以前寫得唔錯，預測幾準，否則就唔會被人講每況愈下，不過，歸根究底都是我的爆煲論太誇張，現在樓價未跌，立刻惹來不少抽水聲音，但我的爆煲論說，就算政府出招，樓市仍有力上升多三個月，然後回調，所以，到現時為止，我的預測仍然準確，如果大家唔信，可以買我的新書「細價樓爆煲論之始末因由」睇吓，就知道我所言非虛。

有小業主問我，話收到一個創新高offer，應唔應該賣樓，今次我醒目，無謂以後俾人抽後腳，於是我引用汪敦敬先生名句，不過改為賣有風險，不賣也有風險，點知又唔啱，小業主話，這些阿媽是女人道理，唔使問我，問汪生便可以，他希望我可以具體一些講。大家唔好認為只是賣或者不賣，很容易做出決定，其實絕對不是，否則，莎士庇亞就唔會寫出 To be or Not to be，因為To be 有風險，Not to be 亦有風險。

於是我問小業主夠四十歲未，佢話只得三十一，如果未夠四十歲，可以考慮賣樓，因為以後還有機會再買回，過了四十歲就千祈唔好。我又問他住的物業是否很差，或者是很低層，佢話三十幾樓，有全海景，我說不能賣，除非他所住的單位是非常低層，面對垃圾房，又沒有景觀，這樣就可以趁現在高價賣走，因為只有市況在最癲的時候才可以賣走最差的物業。

最後我問他是否有財政壓力，他支吾以對，我知道事有蹊蹺，於是對他說，如果財政有壓力，每月供款有問題，甚至要向財務公司借錢解困，就應該賣樓，而樓價在這幾年已經升了不少，他所得利潤足夠同類型物業十年租金，不如賣樓，無謂做樓奴，人應該生活得開心一點，無謂為了一個物業而犧牲個人及家庭生活，不過賣樓始終是關乎一個人重大決定，其他人是很難表達意見，除了財務公司，當物業變成銀主盤，他們便會代業主出主意，將物業賣走。

若果有人問我是否應該買樓，答案比較簡單，並不是他是否需要，而是有沒有能力，是否能夠通過壓力測試，並不需要向財務公司借錢買樓，如果答案是正面，買多多都得，倘若有人說不要買樓，他的意見是出於嫉妒，不能作準，所以，我認為，買有風險，不買也有風險並不是最好答案，不過，就非常保險。

買樓是《高槓桿額的長期投資》

本來計劃繼續上周講上車理財，但係想先安插一下：「買樓的本質」，是回應網民鬧「月儲3,000蚊上車」離地。事件就不重複了，筆者也在別處作出評論，但希望指出問題的關鍵所在。

叫人儲錢做首期買樓，並不是離地的，人人生出來都是赤條條，沒有屋企照，又何來有錢呢？到出來社會做事，有收入了，自然就有機會透過儲蓄買樓。可是一個人如果只是儲幾千元又嚷著要買樓，就真的是十分離地，因為就算送首期，供樓都要供萬多元，一個月都儲不到一萬元，又說甚麼買樓呢？疊埋心水同屋企住和試下輪公屋吧！

根本上，樓並不是適合任何人買，否則政府就不用興建公屋，「低下階層也有權置業」，是出自「房屋政客」之口的愚民口號，絕對不是社會的現實。沒有能力買樓的人，社會就向他們提供公屋以作居住之用。

至於收入有足以買樓之人，卻會跌入誤區，筆者就聽過不只一個例子，他們在沙士前後低價上了車，卻又在大約2005年左右賣了樓。你沒有看錯，筆者沒有寫錯，是十年前的2005年，之後他們都再沒有上車，不經不覺，都交了十年租，就當一個月一萬，都已經是120萬了！
大家又會奇怪，為甚麼他們會那樣做？原來2005年時，曾出現一個樓價橫行，而息口漸升的一段市況，他們眼見層樓已經升了100萬，就見獵心起「袋住先」，打算在之後以「沙士價」或以下去買番層樓，好明顯算盤是打錯了，白白不見了幾百萬。

皆因絕大多數人，都不明白買樓的本質，又或者明明就是將樓宇當作「揸幾年，賺百萬」的投資工具，心中盤算著今日賣左第時買返，卻又口口聲聲說樓宇是必需品，政府要幫我買。

實際上，買樓是「高槓桿大額長期投資」，大額就不用說了，香港開埠以來，從來都沒有隨便一個打工仔可以一炮過買樓的情況；所以要借貸就出現高槓桿；而供樓都要十年至三十年，怎樣說都是長期。

而最關鍵的是：投資。如果有一隻投資產品，金額是收入的100倍，大家要用超過一半人工去供，一供就是十年廿年，大家又會抱一個甚麼態度去買呢？當然就應該是跌到籮底橙的時候買，買完就揸到實一實，還要千方百計借平錢去買，買了後不會輕率地賣出。

明白這個道理，對於有志於上車置業者，大有幫助。

(網上圖片)

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脫苦海

老豆比埋首期都唔肯上車?

近來新盤開售，傳媒會專門發掘年輕買家的置業故事，當中不少年輕買家由父母資助入市，即網上說的「成功靠父幹」。在上車盤動輒四百萬元起跳的今日，不少渴望上車的年輕人會慨嘆為何自己沒有一個富爸爸，但「一樣米養百樣人」，即使有一個富爸爸，也未必就有乖乖入市的兒子。
話說筆者認識一位朋友，眼看樓價持續上升，擔心兒子儲蓄首期吃力，主動向兒子提出資助其置業首期。但朋友完全想不到，建議卻被兒子斷然拒絕。如果你認為兒子拒絕父親資助入市的理由是「有骨氣、買樓要自食其力」之類，或者你未明今天多元社會下的年青人。原來兒子認為，現時的樓市是一個有樓階級壓迫無樓階級的不義結構；他不願參與其中作幫兇。
老父向筆者大吐苦水，在他的立場來說，提出資助建議，兒子不領情就算了，還被批評是制度元凶；作為收租多年的投資者，他更完全不明白為何兒子「有瓷器唔做，寧作缸瓦」的心態！
要不要買樓，在很多人眼中是財務問題；但原來在今時今日，也有人會視之為道德問題。朋友兒子的情況可能較為極端，但也不是單一個案，網上便有青年為主的組織表明「拒當樓奴」，在他們眼中，置業不只在財務上不智，某程度上更涉及道德問題。對於已入市，甚至持有單位收租的業主來說，應該對上述觀點不以為然，甚至認為「拒當樓奴」云云，只是酸葡萄心態。由樓市角度考慮，持類似立場的人恐怕少之又少，在本地應該是瀕危物種，對大市不會有任何影響。不過，他們的意見不見得全無道理。
筆者一邊聽朋友吐苦水，一邊想起了法國經濟學家Thomas Piketty的著作「廿一世紀資本論」；資本家追求資本的收益，在自由經濟下似是天經地道，但資本的收益持續高於國民生產值，結果便必然是財富集中在少部份人手上。在香港，有樓(資本的一種)與無樓的生活差天共地，亦可引伸Piketty的觀點---無買樓而去租樓，幾年下來，租金愈來愈高，要付同樣的租值，便要愈搬愈遠，或愈住愈細。有樓者的得就是無樓者的失，劏房日趨嚴重正是上述情況的佐證。
制度如此，朋友的想法大概是「If you can't beat them,  join them」，至於友人的兒子，如果是出於仔細考慮，而決定不從俗，筆者會認為他縱然如老父說他只是缸瓦，但也必定是「藏有寶貝在心內的缸瓦」。畢竟，人生的成就，除了當收租佬，還有其他N種可能性。

樓市崩潰時，可以做什麼？

有不少人說，樓市14年為一週期，今次週期由2003年開始，應該是2017年結束，所以，樓市還有兩年上升期，甚至會是爆升。不過，我問他是否會在現時入市，他立刻表現得猶疑，其實，大家都知道14年為一週期是一個假定數字，沒有人可以肯定，如果肯定，更加不會現時入市。而現在入市的人大多數唔相信樓市14年為一週期，他們甚至認為樓市上升這個週期永遠不會完結，所以，任何說話都聽不入耳，好言變成惡語。到最後，遭受損失當然不能夠怪別人。

大家知道我在澳門長大，識賭錢的人話，贏錢千祈唔好贏埋錢尾，投資都是一樣，賺錢又唔好賺到盡，因為，無人知道幾時會到盡頭，假定賭錢的人贏到85的時候唔收手，雖然有機會贏到100，但沒有人知道100是否盡頭，有人希望再贏多一些，當形勢逆轉，下挫至85的時候，那些希望多贏的人就不忿收手，有可能將所有贏得金錢輸哂，甚至愈輸愈多，直至全部輸清光，甚至要借貴利為止。
投資物業又何嘗不一樣，現在樓價已經去到85，週期又只剩兩年，資深投資者早已偃旗息鼓。但仍有有意買樓的業主認為樓價還有大幅上升空間，死揸不放，當樓價去到100，他們仍然意猶未盡，認為樓價還可以向上，當樓價下跌至85時，當然不忿出售，樓價是有機會跌低過85。
不過，投資物業與賭錢不同，如果負債不高的話，投資物業不會由贏變輸，但損失了機會。千祈唔好睇小那些機會，因為如果做好逢三退一，又能夠把握到樓市低潮時入市的機會，擁有資產價值就會暴增，否則，只是按正常速度增長，不過，這亦不俗，最緊要的是負債比率要處於低水平，要無後顧之憂。
 
每一次我寫關於投資物業的策略時，很多時都會有資深投資者打電話給，我叫我唔好將秘密洩漏，其實，投資就好似捉棋一樣，打開棋盤，大家都睇到，而且是局局新，但若果已經處於上風，就應該保守一點比較好，因為世事難料，若果不測風雲仍然可以有翻身機會。
現在樓市在任何各度睇升勢都已經到了尾聲，有物業的人就算不賣走一些物業，都不應該入市，無謂為了最後的15而遭受重大損失就相當不值，所以，我見到有人仍然入市，買樓收租，我非常佩服他們的勇氣，不過，又不能夠說他們是錯的，因為無人知道樓市幾時到了盡頭，或者以後有人說我膽小，捉到鹿都唔識脫角。

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湯文亮
紀惠集團副主席及行政總裁，資深物業投資者，縱橫物業市場三十年以上，現時其集團持有的物業總值約為300至400億元港幣。

「創」時代 傳統股捱打

內地股市上周四暴跌，翌日再玩過山車，上證綜指開市頭半小時再跌4%，下午一度回升，高低波幅達到6%，收市接近持平，微跌0.2%，報4611點。港股上周五亦穩定下來，恒指收市微跌30點，收報27424點，5月份則下跌了708點，跌幅2.5%，是去年9月以來最大單月跌幅，「SellinMay」的負面預言，終於應驗。

        我看內地牛市格局未變，股市此前升得太急，搞到阿爺神經緊張，又收水，又查證券行，將上證綜指由5000點關口前硬拉下來。預計大市經過反覆調整，未來行情仍然看好，投資者可以趁大市回吐時吸納，不要以為股災將至，清倉離場。牛市策略，應該是逢低吸納，見高位可將部份減持，但切忌清倉，最多減到半倉就停，然後等回吐吸番這一半沽出的倉位，才可以保持較多持倉，甚至做到跑贏大市。

        漢能死撐證監爆料

        經

常有人同陸羽仁講，「你介紹啲股份或者投資策略，唔介紹啲倍升股，好難發達。」我一般都會展示我的經典微笑，然後回答：「在介紹你買內銀都升咗四成的年代，成倍成倍咁升的股份比比皆是，愈衰愈假，愈升得多，問題係走唔走到啫。有時發達與『仆直』，其實只差一線。」就像買了漢能薄膜發電（566）一樣，過去一年發達，但沒有沽出的話，今時今日就仆直。

        漢能能夠這樣喪炒，其主席李河君想當然有一定的背景。漢能在上月20日股價大插水四成七後停牌，一直未能復牌，在這樣惡劣的情勢下，竟然可以找來新華社做採訪。上周三，他對新華社說，漢能沒有遭到香港監管機構的調查，又聲稱漢能二十年以來未曾欠銀行利息，相信未來也不會有。他指屬下所有工廠都在加班，從來未有這樣好環境。

        不過，李河君的澄清，卻迫使香港證監會罕有地作出回應，說基於公眾利益，正在調整漢能。李河君今次有點「攞嚟衰」，如果他不說「沒有給證監會調查」，證監會其實不會主動對外公佈正在調查漢能。但他偏偏說沒有此事，證監會便要澄清確有其事啦！漢能前景如何，首先要看證監會對其帳目的調查結果。這個故事教訓我們，炒股是有風險的，特別是那些成倍成倍咁升的股份，這個「阿媽係女人」的道理，好多散戶卻不明白。

        DT時代機械人熱

        雖然有人想買股日日升一倍，但亦有些散戶不想炒作，想找一些可以持有十年都不需理會的股份，其實在現今變化咁快的社會，這種要求同樣咁難。最近便有朋友問我是否可以長揸工行（1398）或者建行（939），例如持有十年不理。我對於持有某股票十年的問題，會比較猶豫。主要原因是現今社會科技發展神速，市場可能會因為科技發展，出現很大的變化，如果我們長期揸住某隻股票，不進不出，當中風險其實不小。互聯網業界話由IT轉入DT（大數據）時代，又有「互聯網+」以互聯網進擊傳統產業的趨勢。工業又講工業4.0，機械人當道，人工智能急促發展，未來必定由機械人慢慢取代工人，世界會變得很快。《人民日報》早前訪問權威人士（被認為是最高領導），就提到中國經濟要以創新驅動，中國進入「創時代」。聽到佢咁講，都知道新經濟股好炒，舊經濟股長遠前景不明朗。

        在急變的時代，公司的長遠前景難測，譬如內銀股，去年今日，市道很差，建行股價便只有5元多，我當時建議大家不妨買入，因為5倍幾PE，接近6厘息，屬超筍價，皆因當時外資認定中國銀行體系有崩潰危機，無人願意買內銀。到了今天，中國銀行業崩潰風險大減，建行已經升上7.79元，比當時大漲升了40%以上。或許你會說內地股市進入牛市，中線（一年半載）睇好，等內銀股價回少少再吸納，我覺得還可以，但若講到持貨十年超長線，問我買內銀好唔好，我覺得好難答你。原因是世界變得太快，新事物層出不窮，特別是內地，可以用一日千里來形容，我說不準對內銀的衝擊有多大。

        阿里巴巴活力十足

        過去一年，我參觀過內地很多自貿區，也探訪過不少高新科技企業。近日便到過杭州，拜訪過阿里巴巴的總部。香港人對於阿里巴巴的感覺，仍然停留於它多年前來港上市，後來退市，再走到美國上市，有好處唔益香港人嘅層面，股民仍然對阿里巴巴有點反感。我看事情則傾向往前看，看一間公司、一個城市、一個經濟體的未來是否有前景，才決定投資策略。無得買阿里巴巴，也要睇佢為市場帶來甚麼影響。

        身處阿里巴巴在杭州西溪總部，由於公司車位不夠，一整條幾百米長的路上，停滿了幾百部阿里巴巴員工的小汽車，直覺感受是阿里人相當有錢，這麼多人有錢養車。入到內部，我感覺就像到了一個大學城，多於一個公司總部。那裏有16000人上班，平均年齡低於30歲，在那裏，你會感受到年輕人的幹勁。導覽參觀最精采的一部份是一塊很大的展示屏，展出阿里巴巴各種類型業務概況，紀錄着它各種業務生意額的實時變化，見到顯示屏的數字不停地跳動，你會感受到阿里巴巴生意的流速有多厲害。

        阿里巴巴的網購，每天平均有3000萬張定單，去年的光棍節（11月11日），一天便產生了2.87億張送貨單！雖然有人說電商生意已經飽和，但阿里巴巴的新生意集中在農村，由於農村購物仍然不太方便，農民利用手機，便即時可以在淘寶及天貓買貨，可以預計未來在農村仍有很大空間。

        阿里巴巴另一個未上市的業務是營運「支付寶」和「餘額寶」的螞蟻金融服務。據聞馬雲已經在籌備將螞蟻金服分拆上市，至於將會選擇在那裏上市，現時仍未決定。看螞蟻金服的數據，數字亦很誇張，每天的電網購物平均有三千萬張單，相關的支付服務的流速有多快，便可想而知。對應着這些支付服務，還有網上金融服務、網上投資服務、以及一些很新的網上發展形勢：聚眾投資服務。看着阿里巴巴的業務展示板，我在想，如果阿爺不刻意地勒住螞蟻金服的發展，而任由她與內地銀行作全面競爭，到時螞蟻金服的服務不但針對中小企、甚至是國企、巨企，都有能力搶到生意，可能在一、兩年時間內，便會打擊所有的內地銀行。

        長買內銀不確定性

        現時阿爺正面對一個困境，一方面見到四大國有銀行，有錢但不願借出，怕冒風險，特別不肯貸款予中小企，令到各行各業的融資相當困難，實際付出利息高企，影響經濟發展。另一方面卻深知四大銀行是大笨象，若全面開放競爭的話，他們將鬥不過對手。我在內地也有親身體驗，幾次買樓，都要與內地銀行打交道，雖然服務正在改善，但相對於高速發展的互聯網金融，這些銀行就像停留於中古時代。

        阿里巴巴在美國上市，只有幾個仔在香港借殼上市。港人要投資阿里巴巴並不方便，但買內銀股的，則為數不少。我覺得內銀未來發展，除了看中國經濟狀況之外，還有很大程度上要看阿爺如何調控內地的互聯網金融，會開放多少的空間，讓她們與內銀競爭，當中仍有相當大的不確定性。不過我估阿爺在短期內是不會「隊冧」內銀的，所以，睇一年的話，趁低吸納內銀股，仍有作為，但講到睇十年，我便不懂回答了。

        華泰少升沽壓不低

        如果真的要買一個十年的投資，我會建議與其買內銀股，不如買恒生H股ETF（2828），因為恒生H股ETF包含了內地不同的產業，成份也經常轉換，不會投資於單一行業。在現今變化這樣大的社會，還是分散投資會比較有利。

        最後講兩句內地證券商華泰證券（6886），佢今日掛牌，據輝立上周五場外交易場資料，華泰暗盤價早段最高報28元，較上市價24.8元高12.9%，收報27.8元，較上市定價高3元或12.1%，成交1070萬股。雖然成交唔太大，但都係一個指標，華泰上市好可能無預期升三成咁多，不少大戶認購新股的策略都係鋪鋪清，因為新股陸續有來，所以華泰上市價若然真係只升12%，可能都要面對較大沽壓。

        陸羽仁

賣樓已成不歸路 2015年樓市怪現象

近年樓價不斷升，升幅之大嚇破不少業主的膽，而唱淡樓市的預測一直都有市場，言論更說出了業主心中的鬼，有些膽小業主經此一嚇，加上受不住以百萬元計的賺價利潤引誘，毅然賣樓，但兩三年後的今日，這舉措恐已走上終生再無樓的不歸路。
年初以來，就有不斷睇淡樓市的預測，其中最出位是指第二季會大冧市，但結果剛好相反，早前筆者已說，沙田區第二季有屋苑呎價上升一成，再翻看資料，原來嘉湖山莊於今年首兩季呎價亦累升逾兩成，單從這些買樓動力看，樓價於第三季有力再上升一成。
倘預計準確，今年初賣出單位的業主，九個月的樓價損失已達三成，以一個細價單位計損失已達130萬元，對這些中下階層而言，這損失已是20年的儲蓄。
但最令人驚訝的是，所謂冧市預測，是指樓價下跌一成半，若該預測準確，嘉湖的樓價亦只是回到年初水平。
基於樓價就算下跌一成半後，樓價仍會再回升，故就算預料現時樓價升跌機會各半，現時仍應入市，因日後回升，樓價一定不只再升一成半，至於下跌一成半的跌市只是小調整，毋須大驚小怪。如果樓價跌逾五成又怎辦？這是黑天鵝事件，無人可預先預測，倘出現這情況，只要耐心等待，升市始終會回來。

何熊輝
樓評人

居屋公屋破頂之謎

本報記者分析過去兩個月，10宗以破頂價沽出的已補地價公屋及居屋買賣，及同區面積及樓層相若的私樓作比較，兩者樓價有約0.6%至39%的差幅。當中相差最大個案為馬鞍山公屋恒安邨，一個面積489平方呎單位，本月以360萬元沽出，相比同區私樓新港城面積相若單位，恒安邨低出近4成或228萬元。

世紀21奇豐分行經理梁榮貴指，私樓早前已搶高一截，如新港城3房現時至少需600萬元入場，而剛以屋苑造價次高、482萬元成交的馬鞍山錦英苑E座低層1室，實用554平方呎3房，兩者相差近118萬元。

樓價相差大 獲上車客支持

另外，居屋單位面積較私樓細，亦令居屋業主定價上擁有優勢。如藍田私樓滙景花園及居屋康華苑，兩房單位的實用面積分別是537及423平方呎，相差114平方呎或約兩成，居屋康華苑面積細、涉資少，兩者樓價相差可接近200萬元，故後者較易獲上車客支持。

兩者的差距，亦促使居屋的業主有「水位」可以一個較進取價錢放售單位。如藍田康華苑B座低層戶，實用面積423平方呎，兩房間隔，以480萬元放盤，較市價約420萬元，叫價高出約兩成。代理指單位業主欲換樓，現純粹「放住先」測試市場反應。雖然以高價放盤，但仍較滙景花園入場價600萬元平。

公屋居屋樓價 料仍可升5%

除造價差異，位置及配套亦區內買家考量之一。如近期頻錄矚目公屋居屋成交的青衣區，美聯物業梁岳宏指，區內細價私樓如美景花園與居屋青泰苑的3房造價，雖然只相差40萬至50萬元，惟前者位置距離港鐵站遠，故買家寧以500餘萬元買居屋。

經濟學家關焯照認為，私樓與居屋及公屋的質素上有一定程度的分別，如居屋的建築材料不及私樓豪華，屋苑亦乏大型會所配套等，兩者樓價平均會有約20%的差距。私樓購買力流入，或令私樓及居屋、公屋之間的樓價，拉近約5%左右。

而專營居屋買賣的世紀21物業董事鄺志輝解釋，公屋居屋呎價逾萬元，主要是因其呎數細，金額細，易入場，加上細價私樓已被搶高，上車客惟有轉投公屋居屋，料該市場仍有5%上升空間，然後橫行。

樓價與談婚論嫁

去年七月本欄一篇題為《買樓才結婚的經濟解釋》，提出有關樓價高企影響婚姻決定的邏輯，今期再為大家進一步提供有關的數據分析。

        根據1996年至2014年間統計處的季度數據（共75個觀察數據），我們利用GARCH迴歸模型就結婚宗數變化的因素進行初步研究，結果發現兩大原因影響結婚宗數的變化，分別是（當其他因素不變）：

        （一）生產總值每增長1%，結婚宗數便增加2.1%；

        （二）房屋租金每增長1%，結婚宗數便下降1.8%。

        這兩項因素的影響力在檢定中達到最高的統計顯著性。反而樓價變化、適婚人口數量對結婚宗數的影響，並未達至有效的統計顯著性。

        換言之，當經濟上升初期，房屋租金還可負擔的時候，結婚人數明顯上升，主要因為家庭收入改善，對未來前景比較樂觀等原因，這與2003年起的結婚宗數一直回升現象脗合。然而，當租金隨後急升，即使收入上升也追趕不了租金上升，遑論追趕樓價，組織新家庭的經濟負擔變得沉重，有的無奈推遲結婚，有的甚至分居結婚，嚴重扭曲社會發展，長遠影響人口結構。

        資

料顯示2004年全年結婚宗數只有約三萬五千宗，但2014年的結婚宗數已經回升至約五萬六千宗，十年間升幅達60%。同期的實質本地生產總值亦由一萬五千億上升至二萬二千億港元，升幅為46.7%。但房屋租金在過去十年的升幅更加驚人，細單位（甲類）的租金指數由2004年的75.5急升至2014年的171.8，足足升了128%（樓價更升了283%），遠遠拋離經濟增長幅度，壓抑了不少結婚決定。

        統計處也比較香港與日本、中國內地及新加坡各地不同年齡組別的男女未婚情況，結果發現香港適婚男女的未婚比例最高，男女情況同樣嚴重。譬如30-34歲年齡組別，香港未婚男性比例佔50%，女性比例為38.4%，但日本、中國和新加坡同齡男性比例只有46%、12.6%和37.1%，女性的更只有33.9%、5.4%和25.1%。

        十幾年前的結婚宗數下跌，已經造成近年本地市民生育率急遽下降，政府更預計人口金字塔快將出現倒三角現象。

        從這結果看來，在香港實行租住權保障和確保可負擔房屋，不但有助安居樂業，更可紓緩人口老化和超低出生率等問題，一舉多得。

        香港中文大學地理與資源管理學系副教授

        姚松炎博士

長渣短抄

內地A股牛氣沖天，在昨天香港放假無市之時，內地上證綜指大漲3.4%，連續突破4700點及4800點兩個整數關口，再創7年新高，上證綜指收報4813點，深成指漲幅較小，升1.9%，之前熱炒的內地創業板指更跌1.4%，顯示資金轉炒大股。兩市成交超過兩萬億，近300隻股漲停板。

        內地各類股票中，軍工股及船舶製造板塊暴漲逾7%，領漲兩市，交運設備、港口水運等權重板塊亦大升。內地證券界估計，股市短期仍是震盪上行。

        內地喪升打佢唔停

        內地股市的瘋狂走勢再次引起中國證監會注意。周末中證監便打出治理傘形分倉系統、與查辦12宗異常交易案件兩大殺招，意欲打壓股市瘋牛，但市場似乎未驚，繼續炒上。不過要小心再升得急啲時，阿爺會出辣一點的招數。

        港股有跟唔到內地升市之勢。未計昨日內地的升市，單是上周五上證綜指炒高2.8%。港股雖然跟升，恒指升1.7%，比較可以與內地股市類比的國指升2.1%，與內地的升勢相比，港股升勢明顯打了折扣。

        其

實只睇成交都睇到內地和香港之別。滬深股市在月頭減息之後出現短期調整，馬上再創新高，相當強勢。滬深兩市上周五和本周一單日成交都超過2萬億元人民幣，成交量大得驚人。相對地，港股上周五成交額只有1426億元，反映港股相對落後同勢弱，主要是資金唔炒港股。5月是傳統的「五窮月」，外資不來炒作，可以理解。外資4月炒完第一季業績之後，通常會在這個月唞氣，何況他們向來唔多睇好內地股市咁樣升法，5月會比較手緊。問題係點解內地水唔炒港股？

        港股缺水炒風不勁

        我與內地經紀行的朋友談過，他們說內地股市呢一浸反彈得快，升勢凌厲，資金集中炒內地股，暫時沒有藉口炒港股。上一轉，內地資金湧港大炒港股，主要係炒阿爺放寬內地基金來港買股，很多炒作資金來港炒前頭，炒完之後，「彎水」返內地炒。下一波就要等利好消息刺激，以及內地股市升勢放緩的時候，資金才會借勢來港再炒。內地資金無興趣炒港股，國指上唔到新高，落後於內地股市，即使大市升，但以一大片熱炒「港A股」為例，近期仍然冷冷哋，即使上星期五港股跟升，好多港A股升幅相當有限，遑論要炒上高位。即是比較熱的互聯網業，如金山軟件（3888），上周五逆市下跌1.5%，好像話比大家知，佢哋呢波已炒完。這故事告訴大家，資金市唔係咁易解釋同捉路，冇資金炒作，大市即時腳軟軟。

        華泰熱爆三成即走

        上周五收市以後，傳聞已久的中港基金互認機制終於落實，由7月開始實施，首階段兩地初始額度各為3000億元人民幣，合共6000億元。但這些消息都唔夠A股大升咁大刺激，我估港股短期仍只是跟尾狗，有折扣地跟住內地股市後面炒，不會像前一陣子那些港A股咁喪升。

        內地證券股華泰證券（6886）上星期五截飛，超額認購277倍，凍結資金4878億元，金額係2010年以來最高。申請認購人數達到26萬，遠超上月上市的廣發證券（1776）的9.6萬人，係今年最多人認購的新股。由於認購人數多，華泰證券宣佈H股定價24.8元，為招股價範圍20.68元至24.8元的上限。有咁多人認購，唔定高價就老襯啦。

        有朋友問我，認購到華泰的話，有何策略？策略很簡單，如果是炒作的話，首日上市，如果見到有3成或以上升幅，不妨沽貨走人。新股上市，超額倍數多，不等於股價會持續地好。大市旺一、兩年，新股也會炒多一、兩年，隨着大市回調，到時就會下插，旺市上市的新股定價唔平，好難作長線投資。

        建直轄市只屬炒作

        周末與中環茶友飲茶吹水，其中一個問起，如果不想短炒，有甚麼概念股可以買入睇中長線。當下最熱門的還是互聯網+、一帶一路、或者是馬雲近排掀起的借殼上市風潮等等。我覺得有另一個類別也值得注意，不過買入睇長線，未必咁快會得，就係深圳呢個城市的概念。

        4月初，深圳因為建直轄市呢個概念，炒咗一浸，現時靜番少少，深圳相關股票的股價已略為回落。根據國內制度，深圳是隸屬廣東省一個城市。一直以來，深圳不斷爭取成為省級直轄市，直接受中央管轄。如果成為直轄市，地位就會等同北京、上海、天津及重慶。

        我向內地高人了解一下，深圳建直轄市的事不會短期內發生，唔好因此去炒股，深圳真正有價值是其自身的發展，中國社會科學院財經戰略研究院早前發佈《城市競爭力藍皮書》，指深圳已經成為全國最具競爭力城市，社科院指深圳是全國城市中，單位面積及經濟產出最高、創新能力最強。除經濟發展外，深圳亦能兼顧環保。那個報告指香港經濟競爭力整體強健，不過「守成有餘，創新不足」，香港發展格局沒有根本改變，過份依賴貿易、航運、金融、旅遊、專業服務五大產業，忽略極具潛力的新興行業。

        深圳樓股可作投資

        我頗認同社科院對香港和深圳的分析，我們大多不了解深圳，對它的感覺停留在「賣假貨的羅湖商業城」那種印象，不知它已成內地一個創新科技產業最強的城市，科技公司華為，去年派花紅也派了125億元人民幣。我睇好深圳這個城市的長線發展。

        深圳現時有幾類型公司在香港上市。包括控股公司、公用服務公司（例如公路、燃氣等），以及房地產公司等。較強的大公司有深圳國際（152），小一點規模的有做地產深圳控股（604），值得注意。深控擁有土地儲備超過1000萬平方米，在深圳的黃金地段，則持有60萬平方米物業。另外，深圳政府擁有深控43.1%的股權。不過，近期的升幅就有點得人驚，股價在兩個月內由大約2.4元抽升至上周五收市的4.05元，現價市盈率7.55倍，市帳率0.88倍，息率4厘。

        另外朋友報料，深圳樓市轉熱，上周六中國海外（688）在深圳龍華區賣樓，就在港鐵樓盤旁邊，四千多人排隊買六百幾個單位，一日賣光。售價每方米四萬多元，比港鐵早前推出三萬六千元一平米的樓盤還貴，但一樣沽清。

        很多朋友問我內房股買乜好，我話若要炒作搵民企，若睇長少少就找有政府背景的股份，例如廣州的越秀（123）或者深圳的深控這類股份，因為有地方政府在背後支持，出事機會會細好多。另外，深控的市帳率只有0.88倍，股價相對於資產值，有12%折讓。而深控最大風險係股價已經升得很多，短期內或許會回吐，如果股價跌到3.5元或以下，有慢慢吸納的價值。

        深圳競爭力非常強勁，科技產業發展得很快，長線而言，經濟發展前景會很好。如果不想直接在深圳買樓，投資深控這種政府持有的內房股，是另外一個選擇。長線而言，例如10年以後，深圳會是完全不同的境況，當地的物業價值，會比現時高出很多。這隻股份可以分段低吸，目標是長揸。

2015年樓市怪像，上一代購買力已透支

【經濟日報專訊】新居屋昨起揀樓，惟其熱烈氣氛更凸顯樓市怪現象，除父母助能力不足的子女趕上車，變相助長樓泡外，準買家追逐細價樓，令中小型單位泡沫吹得更脹，一旦樓市調整恐首當其衝。

父母助子女上車 透支樓市購買力

今期新居屋超額認購逾六十倍，首批中籤「幸運兒」昨起揀樓，氣氛熱鬧。如售價326萬元的「樓王」荃灣尚翠苑一高層單位，在不足半小時內便被買家選取；更有家長動用積蓄買居屋，表示要為年僅13歲的兒子鋪路，有中籤者更形容揀樓心情如中「六合彩」。

對不少市民而言，在樓價持續高企下，抽居屋已成絕無僅有的置業選擇，惟居屋揀樓氣氛熱鬧背後，更凸顯樓市泡沫下的兩個不健康現象。

其一，樓市購買力被不斷透支。不少揀樓的居屋準買家表示，抽居屋主要是為子女置業成家綢繆，甚至不惜動用「老本」，為財力不足的子女繳付首期。且除居屋外，近期一手私樓以至二手市場，由父母資助子女置業的例子並不鮮見。

惟父母以積蓄助子女入市，除是消耗上一代多年累積的積蓄，更將財力本來就未足夠的年輕一代，提前推入債網。此無異不斷透支兩代人的購買力，除延長樓市泡沫期外，亦令樓市泡沫愈吹愈大。

其二，細價樓風險續被推升。新居屋向隅者眾，反映市場上有大批財力一般的準買家，為趕上車而追逐細價樓，甚至不惜將貨就價，愈買愈細、愈買愈差。若抽新居屋未有中籤者，就轉買樓齡更高、配套更遜色的二手居屋、二手公屋，又或實用面積僅約二百呎的蚊型新盤單位。

準買家將貨就價 細價樓泡沫更脹

由於細價樓市場僧多粥少，過去被視為非優質物業的中小型單位，近期升幅卻遠超大單位，如今年來本港中小型單位樓價累升逾6%，高於大單位的約3%，並不斷創造「居屋王」、「公屋王」等新高紀錄，令細價樓市場的泡沫更凸顯。

雖然對不少有意置業、尤其以細價樓為目標的市民而言，對是否要趕上車現仍「十五十六」，特別是在樓市調整預期一再落空，加息警示又再三狼來了，深憂若今天不擠上車，他日就難以上車。惟準買家必須明白，樓市泡沫主要是靠不斷透支購買力硬撑，而中小型單位市場的泡沫更格外突出，一旦樓市因加息或經濟環境變化出現調整，泡沫最大的細價樓勢首當其衝。

置業是不少市民畢生最大投資，本應謹慎行事，量力而為，更何況現時細價樓泡沫顯而易見，入市前更應留意風險與計算清楚承擔能力