2016年1月18日 星期一

銀行才是進撃的大佬

在過去幾年,樓價不斷上升,政府雖然推出辣招,很可惜,不但治唔到本,連標都治唔到,反而金管局的逆週期措施有效,不過,就傷害了銀行業務,但我又聽不到有任何銀行家呼籲金管局放寬逆週期措施,唔通銀行唔想做生意,與此同時,逆週期措施助長了財務公司業務,長此下去,財務公司便會替代了銀行位置,點解銀行唔擔心,我相信大家都感覺到很奇怪。

其實,銀行家亦感覺到樓價太高,趁機收緊高成數按揭,既然財務公司如此勇猛,索性將生意讓給財務公司,而且,銀行家知道,財務公司本身沒有專業估價部門,主要是倚賴銀行的估價,結果就是銀行的估價是非常進取,估價比新買樓宇成交價還要髙,買樓的人開心,財務公司又可以多做生意,銀行可以說是成人之美,但對於銀行有什麼好處,大家都自思不得其解。

我估計銀行家是等待樓市終極一跌,或者叫爆煲,除了那些將物業按在財務公司的業主遭受損失外,財務公司亦有可能未能及時收回欠債而遭受損失,有一些資歷淺的財務公司可能要結業,到那時候,金管局有機會放寛逆週期措施,由逆七變逆五,逆四,銀行在過去幾年所損失的生意,尊嚴,地位,一次過奪回來,幸存的財務公司實在難擾其鋒,他們會發覺,銀行始終是大佬,而且是一個韜光隱晦,但有機會便反守為攻,一個進撃的大佬,如果事情真的是如我所料,財務公司之敗,是敗在錯用銀行的估價報告,一個不但比成交價,甚至比新樓還要高的估價報告,樓價一直上升,客戶生存,財務公司仍然可以生存,一但樓價下跌,就會潰不成軍,與客戶一起變成一個雙輸結果,銀行家終於收拾舊山河,朝天闕。

由創新高到劈價

由創新高價到劈價

在我去年二月寫「細價樓爆煲論」時,絕對沒有想到出現現在情況,當時,細價樓樓價屢創新高,有部份呎價已經貼近豪宅,那些擁有一層細價樓業主相當意氣風發,沒有些少危機感,只認為是理所當然,難道他們不知道政府已經非常努力增加細價樓供應,例如那些限呎樓,而地產商,尤其是那些新進的中小型地產商所建的樓宇,大多數是小型單位,在供應增加之下,樓價一定會受壓,但最令大家想不到的就是去年的創新高價與今年的劈價,在不足一年,甚至在半年內下跌了三分一,我唔知道去年以創新高價買樓的人有什麼感想,又點解他們在財力不足情況下,願意出創新高價買入並非優質單位,這是一個值得探討問題。

當時,那些打算買樓的人不但恐懼,擔心買唔到樓而樓價又再飆升,於是慌了,見到市場上有放盤便立刻追價,誰不知那些放盤的人,有不少只得一個單位,放盤只不過是試價,取得高價後心裡便安慰一些,根本沒有打算賣樓,有人到價後便反價,到最後都不會賣,偶然有一些業主願意高價出讓,那些打算買樓的人見機不可失,就算創新高價都會買,其實,如果他們當時有認真考慮,便會知道要一個業主將自住單位出售,一定要付出高昂溢價,今日,那些在去年以創新高價買樓的業主當然是心傷,但將物業賣走的業主又不見得很好,如果他們將賣樓所得金錢投放在金融市場,今日,與那個買了他的物業的人情況不相伯仲,他一樣會很後悔將自住物業賣走。

只是幾個月就時移世易,當不少專家仍然懷疑政府是否能夠提供足夠供應量,三至四年內提供八萬六個單位只不是假大空的時候,地產商已經減價促銷,售價比同區二手樓還要低,與此同時,銀行降低估價,財務公司發難,迫債仔賣樓還債,劈價盤出現,而兩者有三四成差距是因為創新高價是非賣品,而劈價到則是必賣品,在未來一兩年,必賣品當道,供應增加,樓價將會繼續下跌,大家千祈唔好埋怨政府,官員們一早已經提出三至四年內有八萬六個單位供應,是那些急於買樓的人唔相信,而且,他們以行動表示,今日,就與人無由。

文章引用: 湯文亮博士

2016年1月4日 星期一

現說供應不足反令樓價下跌

昨日到深水埗行過一圈見到地產代理出面。貼上一些放盤,好奇怪的現象,景然見到好多細價樓有$250萬以下的放盤,最平的120尺單位放198萬,尺價16500,若果大家記得2015年6月時,大家都不會理會尺價多少,只要係200萬樓下就都會覺得吸引,重要198萬的盤相信不用1日已經被賣走,那時人們都不理會尺價,只睇售價總之200萬左右就非常吸引。但到現在的情況剛好相反,一手新盤地盤商為求去貨各出奇制勝,連二按都做, 環海東岸15萬首期300萬市區樓,貼近二手樓價,而且贏是贏 Lump Sum 細及付款辦法,項目折實呎價逾 1.5 萬元至逾 2 萬元,與昇御門、薈點、寶御等呎價約 1.7 萬元相若,然而由於最細的單位不足 200 呎,最平的單位售價竟然在 300 萬以下。另外發展商竟然提供 35% 二按,換句話說只需要 5% 首期上車,如果買最平嗰個單位,就是 15 萬了!呢招先引到絕大多數實力不足的買家入市,新樓同二手樓同價喎,按揭都幫你攪埋。這招真係成為一時佳話。反觀現在係人都知樓跌,你會買嗎?我見到該地盤舖都水靜蛾飛,連電話都唔響多個,試問又誰理會$198萬的樓呢?

現在樓市下跌之勢已成,可以說大局已定,但睇好樓市的人仍然作最後反撃,除了說美國的加息速度緩慢,亦唔會加得太多之外,同時亦非常著重供應量,經常說2016年供應量比2015年還少,只有萬多個單位,企圖以供應不足令市民相信樓價仍然會上升,其實,在這資訊發達年代,大部份投資者及業主都知道,2016年新樓供應有二萬六單位,還未計2015年貨尾單位,供應早已大於需求,連政府亦要修改十年供應數量,亦沒有市民質疑政府,其實,不少業主亦希望政府能夠減少供應來穩定樓價,不過,基於大家平時都只是質疑政府是否能夠達標,所以亦不好意思說出來,唔質疑就即是默許,官員們應該明白。

今日,仍然以供應不足堅持樓價仍然上升的人,他們自以為很聰明,其實是很蠢,他們不明白,在樓價上升的時候,說供應不足會令市民恐慌搶購,樓價繼續飆升,但當樓價下跌,說供應不足會令樓價繼續下跌,因為市民擔心,在供應不足的情況下,樓價都守不住,倘若他日供應充足,樓價又怎會不跌,所以,連有需要的人都暫時拒絕入市,成交量繼續下跌,沒有成交量支持,樓價亦繼續下跌。情況就好似一間公司因為多冗員而蝕錢,一般人認為,就算賣都唔會賣得好價錢,但投行睇這間公司有不同見解,雖然公司現在蝕錢,但新買家在接手之後,只要開除冗員,精簡架構,公司便會回復盈利,如果,投行職員發覺那間公司沒有冗員,架構非常精簡,不能夠再有改善空間,他們都費事搵買家,很多時,冗員都是買點,現在說樓價下跌是因為供應充足,只要政府稍為收緊,樓價就會平穩,甚至回復升勢,這個道理,現在仍然說供應不足的人是不懂的。

細價樓會否潰敗

有馬來西亞地產商在香港組睇樓團,邀請我做隨團嘉賓,叫我開價,我話唔講錢,只要李宗偉同我打羽毛球,誰不知他們又真的做到,於是,在十二月底,去了馬來西亞,除了同李宗偉打羽毛球外,地產商還安排了一條野生忘不了,唔使我講,大家都知道結果是潰敗,不單李宗偉是世界冠軍,而且現在積極備戰明年奧運,狀態是非常好,能夠與世界冠軍打球,可算得是不枉此生。

在今年頭三季,都是細價樓的天下,升幅驚人,有人話細價樓,真架勢,當時,有部份細價樓呎價已接近豪宅,細價樓業主以爆煲,爆什麼煲來挪揄我的「細價樓爆煲論」,但好景不常,到第四季,樓市開始轉向,在細價新樓源源不絕的供應之下,細價樓開始掉頭向下,只是一季,不少細價樓樓價已跌回年初水平,甚至有過之,如果我用潰敗來形容,亦不為過,但我擔心這個跌勢只是開始。

明年在新樓大量供應,而地產商又不惜售的話,細價樓跌勢會加劇,而不少細價樓業主借貸比較多,在樓價下跌,心理上就會出現潰敗情況,有部份細價樓業主甚至棄械投降,在沒有財政壓力之下,將其擁有物業賣走,到時候,樓價下跌就會變得一缺不可收拾,政府要密切注視。

因為細價樓業主大多數是基層人士,如果他們損失慘重,是不會責怪自己,矛頭一定會指向政府,CY團隊是不容易應付,千祈唔好認為減辣就可以起死回生,減辣,其實只是確認樓市下跌,或者會令更多人出售他們的物業,我認為先要放寬按揭,搞好經濟民生,將失業率維持在低水平,令到細價樓業主可以避過一刼,如果細價樓業主要自救,就是在非必要時千祈唔好低價賣走物業,沒有瘋狂拋售,就不會潰敗。